В 2026 году вокруг перепродажи апартаментов в Грузии появилась формулировка о новом налоге 20%. Она создаёт неверное впечатление, будто повышенная ставка теперь применяется ко всем объектам, которые девелоперы называют апартаментами. Отдельного налога на все апартаменты не вводили. Министерство финансов уточнило, как уже действующие ставки применяются к разным видам активов.
Публичное решение №143 от 14 мая 2026 года разделяет жилые квартиры, гостиничные номера, права по предварительным договорам и объекты, которые продаются в рамках предпринимательской деятельности. 8 июня решение дополнили документом №175, который уточнил признаки систематической торговли недвижимостью. Для инвестора результат зависит от того, что именно он продаёт, сколько времени владеет активом и как использовал его до продажи.
Эта статья рассматривает подоходный налог физического лица, включая нерезидента. Корпоративные сделки, НДС и другие возможные обязательства требуют отдельной оценки.
01
Что изменилось в 2026 году
Базовые ставки существовали и раньше. Статья 81 Налогового кодекса устанавливает общую ставку подоходного налога физического лица 20%. Для прибыли от продажи жилой квартиры или дома действует специальная ставка 5%. Статья 82 освобождает от налога прибыль от продажи жилой квартиры или дома, если срок владения превысил два года.
Решение №143 не повысило ставку. Оно объяснило, какие признаки позволяют считать объект жилой квартирой, как учитывать строящуюся недвижимость, почему гостиничный номер относится к другому виду активов и как облагается уступка права по договору. Именно эта квалификация определяет, можно ли использовать ставку 5% и двухлетнее освобождение для жилой недвижимости.
02
Сначала определите предмет продажи
В объявлениях слова «квартира», «апартамент», «студия» и «гостиничный номер» часто используются свободно. Для налоговой оценки маркетинговое название не является решающим. Нужно установить юридический и фактический характер объекта на момент продажи.
| Что продаётся | Как рассматривается | Базовый подход |
|---|---|---|
| Жилая квартира или дом | Жилая недвижимость | 5% с прибыли до превышения двухлетнего срока, затем 0% |
| Номер в гостиничной инфраструктуре | Другой актив | 20% с прибыли если нет освобождения для другого актива |
| Право по предварительному договору | Имущественное право | Общий режим: обычно 20%, если нет освобождения |
| Строящаяся жилая квартира с переданными основными правами | Может считаться жилой недвижимостью | 5% или 0% в зависимости от срока владения |
| Актив в рамках систематической торговли | Предпринимательская деятельность | Общий режим; льготы для частной продажи квартиры не применяются |
Таблица показывает отправную точку. Итог зависит от документов, назначения объекта, срока владения, способа использования и характера деятельности продавца.
Жилая квартира и гостиничный юнит могут выглядеть одинаково, но облагаться по-разному.
03
Что считается жилой квартирой
Минфин выделил четыре признака, которые должны выполняться одновременно. Объект должен быть самостоятельной единицей, подходить для проживания, иметь или потенциально иметь доступ к базовым инженерным коммуникациям и не быть функциональной частью деятельности с иным назначением.
- 01Самостоятельный объект можно идентифицировать и зарегистрировать в реестре.
- 02Проект, статус и назначение позволяют использовать его для проживания.
- 03Есть или может быть обеспечен доступ к электричеству, воде, канализации и другим необходимым коммуникациям.
- 04Объект не является неотделимой частью гостиницы или другой деятельности, которая по своей сути не имеет жилого назначения.
Запись в публичном реестре важна, но Минфин прямо указывает и на фактическое функциональное назначение. Временная сдача обычной жилой квартиры в аренду сама по себе не меняет её характер. Более того, для продажи жилой квартиры использование в экономической деятельности не отменяет специальную ставку и освобождение после более чем двух лет владения.
04
Почему гостиничный апартамент может облагаться по ставке 20 процентов
Гостиничный номер обычно используется для временного размещения и работает как часть общей гостиничной системы. Решение №143 поэтому относит площадь или номер внутри гостиничной инфраструктуры к другим активам, а не к жилым квартирам. Если продажа такого актива облагается налогом и отдельное освобождение не применяется, прибыль подпадает под общую ставку 20%.
Слово «апартамент» в договоре или рекламе ещё не даёт ответа. Один объект может быть самостоятельной жилой квартирой, а другой — гостиничным номером с обязательным управлением, единым сервисом и использованием только в составе отеля. Поэтому два внешне похожих юнита могут иметь разный налоговый режим при перепродаже.
Для других активов также существует освобождение после более чем двух лет владения, но оно ограничено. Если актив использовался продавцом в экономической деятельности непосредственно до продажи, освобождение может не применяться. Такое использование перестаёт учитываться, если с момента его прекращения до продажи прошло два года. Для апартамента под гостиничным управлением этот вопрос нужно проверять по конкретному договору и модели выплат.
Ставка 20% связана с классификацией и обстоятельствами продажи, а не с самим словом «апартамент».
05
Перепродажа на этапе строительства
Незавершённое строительство не исключает жилой статус. Строящаяся квартира может считаться жилой, если по проекту и договору она предназначена для проживания, а покупателю переданы основные права, которые позволяют владеть объектом, пользоваться им в будущем и распоряжаться им. Ввод здания в эксплуатацию не является единственным критерием.
Другая ситуация возникает, когда у покупателя есть только право приобрести квартиру в будущем по предварительному договору. При уступке продаётся не недвижимость, а имущественное право. Специальная ставка 5% для жилой квартиры в этом случае автоматически не применяется. Если прибыль облагается и освобождение для другого актива отсутствует, действует общая ставка 20%.
До покупки важно выяснить, регистрируется ли конкретный строящийся юнит как объект недвижимости или инвестор получает только договорное требование к девелоперу. Этот вопрос влияет не только на налог, но и на процедуру будущей перепродажи.
06
Когда частная перепродажа становится бизнесом
Льготный режим рассчитан на продажу активов вне предпринимательской деятельности. Если человек создаёт, покупает или продаёт недвижимость как самостоятельную основную деятельность и рассчитывает получать регулярный доход, налоговая может признать операции систематической и организованной торговлей. В таком случае продажа не рассматривается как частная реализация жилой квартиры для ставок 5% и 0%.
Решение №175 ограничивает слишком широкое толкование. Само количество квартир, длительность владения, сдача в аренду и последующая продажа не являются достаточными доказательствами предпринимательской деятельности. В документе нет числового порога, после которого владелец автоматически становится предпринимателем. Оценивается совокупность фактов: регулярность сделок, организация процесса, самостоятельный характер деятельности и цель систематически получать доход.
07
Как работает срок владения
Для жилой квартиры освобождение возникает только после того, как срок владения превысил два года. Ровно два года ещё не соответствуют формулировке «более двух лет». Срок считается по дате документа, на основании которого право собственности регистрируется в публичном реестре. Момент продажи также определяется по дате документа, который служит основанием для регистрации права нового собственника.
| Сценарий | До превышения двух лет | После более чем двух лет |
|---|---|---|
| Жилая квартира или дом | 5% с прибыли | 0% |
| Жилая квартира, которая сдавалась в аренду | 5% с прибыли | 0% — аренда сама по себе не отменяет льготу |
| Гостиничный номер или другой актив | Обычно 20% с прибыли | Возможно 0% если соблюдены условия для другого актива |
| Другой актив, использованный в экономической деятельности | Обычно 20% с прибыли | Освобождение требует отдельной проверки, в том числе периода после прекращения использования |
08
Налог рассчитывается с прибыли
Налоговая база — положительная разница между ценой продажи и стоимостью приобретения. В стоимость приобретения можно включить документально подтверждённые расходы, которые непосредственно связаны с приобретением, созданием, завершением или улучшением актива и увеличивают его стоимость. Если положительной разницы нет, налога с прибыли по этой формуле не возникает.
Примеры ниже выражены в долларах только для удобства сравнения. В декларации операции пересчитываются в лари по официальному курсу на соответствующую дату.
| Пример | Расчёт прибыли | Налог |
|---|---|---|
| Жилая квартира продана до превышения двух лет | $90 000 − $70 000 покупка − $5 000 подтверждённые улучшения = $15 000 | $750 по ставке 5% |
| Гостиничный актив при отсутствии освобождения | $90 000 − $70 000 покупка − $5 000 подтверждённые улучшения = $15 000 | $3 000 по ставке 20% |
| Жилая квартира продана после более чем двух лет | Прибыль $15 000 | $0 благодаря освобождению |
09
Когда подавать декларацию
Физическое лицо, включая нерезидента, которое продаёт актив вне предпринимательской деятельности и получает облагаемую прибыль, должно подать декларацию не позднее 15-го числа месяца, следующего за месяцем продажи. В тот же срок нужно уплатить налог. Декларация подаётся через авторизованный кабинет Revenue Service.
Если объект продан 20 октября, срок подачи декларации и уплаты налога — 15 ноября. Ожидать годовой декларации до следующего апреля не нужно.
10
Что проверить до покупки
Налог при выходе из инвестиции стоит оценивать до подписания договора. Для первичной проверки нужны не рекламное название проекта, а документы, которые определяют будущий объект и права владельца.
- 01
Получить выписку из публичного реестра и проверить, как зарегистрирован объект или право.
- 02
Сверить назначение здания и конкретного юнита с проектом, разрешениями и договором.
- 03
Установить, является ли объект частью гостиничной инфраструктуры и обязателен ли договор управления.
- 04
Понять, что можно будет перепродать до завершения строительства: недвижимость или право по предварительному договору.
- 05
Зафиксировать дату возникновения права собственности и не считать двухлетний срок только от даты бронирования или первого платежа.
- 06
Сохранять договоры, платёжные документы и подтверждения расходов на завершение и улучшение объекта.
- 07
Перед продажей проверить фактическое использование объекта и возможные признаки предпринимательской деятельности.
- 08
Для пограничного случая получить письменное заключение грузинского налогового специалиста или предварительное решение Revenue Service.
Позиция BUC
Налоговый статус должен входить в инвестиционную модель.
Налоговый статус объекта теперь должен входить в инвестиционную модель наравне с ценой, сроком строительства и ожидаемой арендой. Две студии одинаковой площади могут дать разный результат при продаже, если одна зарегистрирована как жилая квартира, а другая работает только внутри гостиничной инфраструктуры.
Ставка 20% не делает все апарт-отели плохой инвестицией, а ставка 5% не делает любую жилую квартиру выгодной. Но расчёт доходности без налога на выходе может завысить будущий результат. Покупателю, который рассчитывает перепродать объект до завершения строительства или вскоре после него, особенно важно заранее определить предмет будущей сделки.
BUC рассматривает юридический статус и модель перепродажи до выбора конкретного юнита. Окончательное налоговое заключение по конкретной сделке должен дать специалист, который изучит регистрацию, договоры и фактическое использование объекта.
Сначала определите актив. Затем считайте доходность после налога.
Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную налоговую или юридическую консультацию.