В 2025 году в Грузии зарегистрировали около 78 500 сделок с жильём. На Тбилиси пришлось 42 388 продаж квартир, на Батуми — 17 478. Вместе два города дали примерно 76% национального объёма. Эта концентрация легко создаёт ложное впечатление, будто перед покупателем один большой рынок с двумя локациями.
На практике покупка квартиры в Тбилиси и покупка апартамента в Батуми решают разные задачи. В столице спрос формируют прежде всего люди, которым нужен город: работа, образование, транспорт, медицина и долгосрочное жильё. На побережье значительную часть спроса создают инвесторы и иностранные покупатели. Для них важны туристический поток, краткосрочная аренда, вид, управление и возможность перепродать объект другой международной аудитории.
Поэтому сравнивать города только по цене квадратного метра или заявленной доходности бессмысленно. Сначала нужно определить, откуда должен появиться денежный поток и кому квартира будет нужна через несколько лет.
01 · Масштаб рынка и темп роста
Быстрый рост не всегда означает глубокий рынок.
Тбилиси заметно крупнее. В 2025 году здесь продали 42 388 квартир, на 4,3% больше, чем годом ранее. Совокупная стоимость сделок достигла примерно 3,57 млрд долларов. Батуми показал 17 478 продаж и вырос на 15% год к году; объём рынка составил около 1,3 млрд долларов.
Темп Батуми выглядит убедительнее, но быстрый рост меньшего рынка не делает его автоматически более ликвидным. В Тбилиси за год прошло в 2,4 раза больше сделок. Это означает более широкий круг покупателей, больше вариантов для долгосрочной аренды и меньше зависимости от одной группы клиентов.
Данные 2026 года сохраняют это различие. В Тбилиси спрос усилился и на первичном, и на вторичном рынке; к концу июля было зарегистрировано 27 274 сделки. В Батуми во втором квартале продали 4 168 квартир, на 3,7% больше, чем годом ранее. Вторичный рынок рос быстрее зарегистрированного первичного, хотя опрос девелоперов показывал более сильные текущие продажи новостроек. Такая разница возникает из-за задержек регистрации и напоминает, что один показатель не описывает рынок целиком.
Показатели приведены по разным отчётным периодам. Доля покупателей относится к выборкам системных девелоперов, а не ко всему рынку. Доходность является рыночной оценкой до расходов конкретного собственника.
02 · Тбилиси
Тбилиси покупают для жизни.
Главное преимущество Тбилиси — собственная городская экономика. Квартиры нужны не только туристам и инвесторам. Их снимают и покупают сотрудники компаний, предприниматели, студенты, семьи и люди, переезжающие из регионов. Этот спрос распределён по году и не исчезает после окончания туристического сезона.
В опросе системных девелоперов Galt & Taggart грузинские граждане обеспечили 77% продаж в 2025 году. Иностранный спрос заметен, но он дополняет рынок, а не определяет его. Для инвестора это снижает зависимость от международной рекламы, авиасообщения и поведения покупателей из одной страны.
Однако размер города сам по себе не гарантирует хороший результат. Тбилиси состоит из районов с разной ценой, плотностью застройки и аудиторией. Диди Дигоми лидировал по количеству продаж, тогда как Ваке и Мтацминда стоили существенно дороже. Квартира возле метро в функциональном жилом районе и дорогой объект в центральной части города конкурируют за разных арендаторов и покупателей.
Для долгосрочной аренды важны транспорт, планировка, отопление, состояние дома и ежедневная инфраструктура. Красивый вид может помочь, но редко компенсирует неудобный маршрут или слабую планировку. При перепродаже круг покупателей обычно шире, чем в курортном комплексе: объект может заинтересовать и инвестора, и человека, который покупает жильё для себя.
03 · Батуми
Батуми покупают как продукт.
В Батуми квартира чаще рассматривается как инвестиционный продукт. Покупатель оценивает расстояние до моря, вид, набор услуг, бренд, управляющую компанию и предполагаемый доход. Поэтому два соседних здания могут иметь совершенно разную экономику, даже если цена за квадратный метр похожа.
Рынок гораздо сильнее зависит от иностранного капитала. В выборке системных девелоперов Galt & Taggart на граждан Грузии пришлось 33% продаж в первом полугодии 2026 года. Это не статистика всего Батуми, но она хорошо показывает структуру спроса в новых инвестиционных проектах. Международный покупатель поддерживает рынок и расширяет его географию. Одновременно он быстрее реагирует на курс валют, региональные риски, правила проживания и качество авиасообщения.
В Батуми недостаточно выбрать город или даже район. Нужно оценить здание как будущий операционный бизнес: сколько аналогичных квартир выйдет в аренду, кто управляет объектом, какой будет сервисный сбор, можно ли пользоваться квартирой самостоятельно и что останется собственнику после комиссии, уборки, коммунальных расходов, простоя и ремонта.
Выбирайте проект, а не заголовок о рынке.
04 · Цена
Цена квадратного метра не даёт честного сравнения.
Средние цены двух городов часто ставят рядом, хотя методология может различаться. В отчёте Galt & Taggart средняя цена первичного рынка Тбилиси в декабре 2025 года составляла 1 373 доллара за м² и относилась к квартирам в состоянии white frame. Для Батуми средняя цена готовых квартир первичного рынка достигла 1 865 долларов за м² по итогам 2025 года, а в июне 2026 года — 1 960 долларов. Сравнивать эти цифры напрямую нельзя: в одном случае речь идёт о предчистовом состоянии, в другом — о готовом продукте.
Сильнее говорит не абсолютная цена, а разрыв между сегментами. В июне 2026 года готовая квартира в новом проекте Батуми стоила в среднем на 31% дороже квартиры в относительно новом доме на вторичном рынке. Покупатель первички платил не только за метры, но и за новый бренд, инфраструктуру, рассрочку и ожидание будущего спроса.
В Тбилиси внутренние рассрочки тоже стали важным инструментом продаж. Это поддерживает первичный рынок, но скрывает реальную цену капитала: скидка при полной оплате и стоимость квартиры в длинной рассрочке могут заметно различаться. Сравнивать нужно итоговую сумму, срок строительства и альтернативную доходность денег, а не размер первого взноса.
05 · Аренда
Аренда требует разных моделей.
Тбилиси подходит для понятной долгосрочной модели. Доход распределён относительно равномерно, расходы проще прогнозировать, а управление не требует ежедневной работы с бронированиями. В декабре 2025 года Galt & Taggart оценивал среднюю ставку аренды квартиры площадью 50–60 м² в 9,8 доллара за м², а валовую доходность — в 8,6%. Реальный результат зависит от района, состояния квартиры, простоя, налогов и обслуживания.
Батуми способен приносить больше в удачные месяцы, но годовой результат зависит от сезона. В июне 2026 года расчётная доходность рынка составляла около 7,1%, а средняя суточная ставка снизилась за квартал на 4,2%. Это произошло при росте продаж и цен. Значит, дорожающая квартира не обязательно становится более доходной.
Заявление о доходности в 10–12% нельзя оценить без расчёта. Нужны достижимая суточная ставка, реалистичная загрузка, комиссия площадок и управляющей компании, сервисный сбор, уборка, коммунальные расходы, налоги, замена мебели и резерв на простой. После этих вычетов одинаковая валовая доходность может дать разный чистый результат.
06 · Предложение
Предложение становится главным ограничением.
Оба города много строят. В Тбилиси площадь выданных разрешений в 2025 году снизилась до 1,734 млн м², но осталась выше уровней, которые Galt & Taggart считает нормальными для 2015–2022 годов. Конкуренция сдерживает рост цен и заставляет девелоперов улучшать рассрочки.
В Батуми риск заметнее из-за масштаба будущего предложения относительно самого рынка. В выборке девелоперов к концу 2025 года оставалось около 12 400 непроданных квартир, на 13,9% больше, чем годом ранее. Значительная часть строящихся проектов рассчитана на одинаковый сценарий: компактная квартира, краткосрочная аренда и иностранный инвестор.
Поэтому средняя студия без защищённого вида, редкой планировки или сильного управления может оказаться в большой группе взаимозаменяемых объектов. При продаже собственник будет конкурировать не только со вторичным рынком, но и с девелоперами, предлагающими новую отделку и длинную рассрочку.
07 · Ликвидность
Ликвидность проявляется при выходе.
Ликвидность нельзя измерить только количеством сделок в городе. Важно понять, сколько покупателей подходит конкретной квартире.
В Тбилиси качественный объект может быть продан местному покупателю для проживания, долгосрочному инвестору или иностранцу. Сильнее всего работают понятный район, транспорт, функциональная планировка и адекватная цена. Недостаток — более медленный рост в зрелых сегментах и высокая конкуренция нового предложения.
В Батуми международная аудитория расширяет рынок, но требования к объекту выше. При перепродаже будут иметь значение вид, этаж, состояние здания, фактическая работа управления и история дохода. Формулировки из презентации уже не помогут: покупатель увидит готовый дом и сможет сравнить его с десятками альтернатив.
08 · Как выбрать между двумя городами
Начните с пяти вопросов.
Кто будет арендатором? Кто купит объект при выходе? Какой доход останется после расходов? Сколько прямых конкурентов появится к моменту завершения проекта? Что в этой квартире нельзя легко повторить?
Позиция BUC
Сначала выберите источник спроса.
Тбилиси обычно лучше подходит инвестору, которому нужен глубокий городской рынок, долгосрочная аренда и широкий круг покупателей при перепродаже. Батуми подходит тем, кто понимает сезонность, готов оценивать управление и умеет отличать редкий объект от ещё одной студии в большом объёме предложения.
Оба рынка могут дать хороший результат. Ошибка возникает, когда столичную квартиру оценивают по логике курортного номера, а апартамент в Батуми — как обычное городское жильё.
Сначала выберите источник спроса и сценарий выхода. После этого станет понятно, какой город и какой объект соответствуют задаче.
BUC сравнивает районы, проекты и конкретные квартиры с учётом цены входа, условий оплаты, расходов, конкуренции и возможного сценария перепродажи.
Данные проверены 22 сентября 2026 года. Информационный материал, а не индивидуальная юридическая, налоговая или инвестиционная консультация.